策划部在公司分管此项业务副总经理的领导下进行工作。
一、工作内容
1、市场调查：
    确定调查的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如调查方式及进度、信息的范围与种类、经费预算等）。
    确定市场资料来源及方法，直接质料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法，间接资料可采取交换、购买、委托等方法，如采取问卷式调查还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。
将调查收集到的资料进行分类、统计，得出结论，在此基础上写调查报告。
    通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，找出市场空缺较大的物业类型，进行差异营销，为项目开发制定营销策略，以利项目的推出，使项目快速取得合理的投资回报。
    公司策划部市调人员（包括统计分析人员、资料收集整理人员、撰写市调报告人员），除了做通常的市调工作外，还要对资料（包括市调资料、媒体房地产信息和广告等）进行收集整理、统计分析、撰写市调报告和市场动态等。
2、项目策划
    策划部是整个项目策划的核心部门，项目的成功与否，与策划部的市场定位是及为重要的。
    策划部对项目市场定位、目标客户定位、价格定位、广告推广策略、项目包装和销售执行等的决策正确与否，直接关系到开发项目能否树立良好的品牌形象和取得成功的销售业绩。因此对策划人员的综合素质和专业水准的要求比较高。
    策划部工作内容包括产品规划建议、配套设施建议、园林规划建议、建筑风格和外立面色彩建议、户型建议、交房标准和装修标准建议等等。对产品进行市场定位建议、价格策略建议、营销推广计划和策略建议、项目销售现场的包装计划建议、促销策略建议、策划公关活动和广告策略建议等。
3、项目整合
    策划部负责一个项目的前期定位、报批、设计、施工、宣传、广告、销售、物业管理、资金管理的多单位整合运作。这一条线的贯穿，由策划部负责联系整合。
二、人员编制

三、岗位职责
（一）经理职责
    1、策划部经理在公司分管此业务副总经理的领导下进行工作。并勇于开拓创新，积极主动地完成领导工作。
    2、有教育和领导本部门市场调查员、策划师、平面设计师共同完成公司交给的各项任务的责任。
    3、赋有项目整合运作中每个单位的筛选及联系、召集、合作、共同圆满完成每个项目的责任。
    4、其工作内容从项目前期的市场调查、分析定位、前期报批、各项设计、施工管理、广告宣传、销售管理、物业管理、后期移交等，均属于整合范围。
    5、注意工作方法，上情下达、下情上达，团结同志、搞好部门合作，努力完成本部门的行政及业务工作。
（二）市场调查员职责
    1、市场调查员在策划部经理领导下进行工作。并应积极主动地完成本职工作和上级交给的各项工作。
    2、对各行业市场调查、市场情况分析、和上述两类书面报告的撰写，及上级交给的各项工作。
    3、在工作中要发扬艰苦奋斗、吃苦耐劳的精神，按照科学的市场调查方法进行工作，充分认识调查工作对公司领导的决策、对项目策划起着决定性的作用。工作中不留死角、不能马虎。
    4、对每一个调查结果都要进行认真细致的分析，要有100%的把握、不能有99%可能。
    5、市场调查报告的论证要讲究以理服人，科学论证。在有1%疑问的情况下不得提交。
    6、团结同志，搞好合作。努力学习，不断前进。
（三）策划师职责
    1、策划师在策划部经理的领导下进行工作。并应积极主动地完成本职工作和上级交给的各项工作。
    2、要以严谨的工作态度，赋予创新精神，勇于开拓，这是一个策划者应有的素质。
    3、要养成爱学习的好习惯，充分掌握更多的信息、资料和情报，才能为今后的策划打下坚实的基础。 要与市场调查员共同分析、研究已经收集的信息、情报、资料。在策划实践中，必须对信息进行不断的补充，寻找各种各样解决问题的可能。
    4、策划师对所有的策划问题都有了明确的解决办法以后，要多听公司内外部人员的意见，集思广益，会想出解决问题的新办法。
    5、在策划进入实施之前，要对策划方案进行论证，检验策划方案的适应性，可操作性以及预期的实施效应。假如论证中发现新的问题，那么就必须对原来的方案进行修正，直到检验合格，方可以进入实施阶段。
    四、工作流程
[初步阶段]
1、 项目资源条件整合及判断
负责部门： 策划部、项目部、销售部、工程部
报告名称： 《**项目策划大纲》
中心内容： 资源条件整合
宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料：规划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、把握度。
2、 多方案初步规划、设计或调整建议
负责部门： 策划部、项目部、工程部、设计院
报告名称： 《会议纪要汇总》
　　　　　　《**项目概念设计提示》
　　　　　　　 或《项目调整建议》
中心内容： 草图、立意、说明、交流记录
[前期策划阶段]
3、 地块内在条件整合及价值分析
负责部门： 策划部、项目部、财务部
报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》
中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
4、 资源综合及定位
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目综合定位报告》
中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意
5、 依据定位针对性的市场调查
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目市场调查报告》
中心内容： 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据
6、 经济可行性分析
负责部门： 策划部、项目部、财务部
报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》
中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。
7、 初步营销框架
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目初步营销报告》
中心内容： 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系
8、 规划、设计方案及跟踪
负责部门： 策划部、工程部、销售部
报告名称： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》 《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》
中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导
[营销策划阶段]
9、营销整体规划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目营销整体规划》
中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、 经济敏感分性
负责部门：财务部
报告名称： 《**项目经济敏感性分析报告》
中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、 价格策略执行计划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目价格策略报告》
中心内容： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、 物业准备工作计划
负责部门： 物业公司
报告名称： 《**项目的物业模型》
中心内容： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。
13、 销售准备工作计划
负责部门：策划部、销售部
报告名称： 《**项目前期工作计划表》
中心内容： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
14、 项目包装执行计划
负责部门： 策划部、广告公司
报告名称： 《**项目包装概念设计》
中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、 广告宣传炒作计划
负责部门： 策划部、销售部、广告公司
报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》
中心内容： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、 销售活动规划及策划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目公关活动计划报告》 ∑《**项目**活动报告策划书》
中心内容： 开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、 装修套餐
负责部门： 策划部、装修公司
报告名称： 《装修套餐服务计划报告》
中心内容： 售后装修和装修按揭服务。
[销售实施阶段]
18、 销售培训
负责部门：策划部、销售部
教材名称： 《销售基础知识》 《**项目销售相关内容》
中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、 执行修正
负责部门：策划部、销售部
往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》
中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
20、置业锦囊
负责部门： 策划部、销售部
报告总称： 《置业锦囊》
中心内容： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。
21、夸张和消费者投资的可性报告。
五、市场调查
调研原则
    工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。
    1、带着问题调研：项目负责人应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。
    2、有目的地进行调研: 带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
    3、20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与部门经理和策划师深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。
    4、“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？
调研制度
1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。
2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入电脑。
3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。
调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤：
1、前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。
2、组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与项目负责人沟通联络。向部门经理提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
3、进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与项目负责人沟通，明确核心问题，调整调研计划。
4、调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。
5、研究。小组内部交流，与部门经理交流，进一步明确调研结论。
6、补充调研。
7、撰写调研报告。
调研基本内容
1、区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）
2、行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发　育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）
3、市场（消费者、竞争者）
4、项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）
5、企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）
调研计划
1、调研目的
2、调研范围
3、调研重点
4、调研提纲
5、需要公司提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6、调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）
调研报告的主要内容
1、市场及行业发展态势评估
2、企业能力及开发意向评估
3、项目机会与可行性评估
4、相关行业相关问题评估
调研工作文档
1、调研提纲（出发前的初步提纲）
2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）
3、调研资料清单（对客户提出要求）
4、调研问题目录（对自己提出问题）
5、调研日记和例会纪要
6、阶段性小结和评估报告
7、给信息部的信息资料目录
（分两部分，一是提供给信息部的资料，二是对信息工作的要求）